Céder la nue-propriété d’un terrain à ses enfants avant de la construction d’une maison que l’on habitera ou mettra en location est une affaire fiscale très intéressante. Mais la prudence est de mise.
Le démembrement de propriété est une démarche fiscale qui cache des avantages insoupçonnés. La technique la plus courante consiste à céder à ses enfants la nue-propriété d’un bien immobilier afin de garder seulement l’usufruit.
Cela permet de réduire les droits de succession à une partie de la valeur du bien suivant l’âge du donataire. A titre d’exemple, un donataire de 60 ans bénéficie de moins de 50 % de la valeur globale de la nue-propriété. Quand le donateur est décédé, ceux qui reçoivent le bien ne vont plus verser un complément fiscal.
Cela est encore plus avantageux quand on a un terrain à bâtir. C’est le cas de Gérard 58 ans. Il vient d’acheter un terrain dans son village natal pour 180 000 euros pour y faire construire une maison pour passer sa retraite. Son notaire lui a donné de bons conseils.
Pour ce faire, il a transmis la nue-propriété du terrain à sa fille unique pour être l’usufruitier de cette parcelle. Comme cette nue-propriété n’est valorisée à l’âge de Gérard qu’à hauteur de la moitié du prix du terrain, soit 90.000 euros, la transmission s’effectue sans droits de succession.
L’accessoire va suivre le principal
Gérard est le propriétaire la maison de son vivant. Mais une fois décédé, son notaire explique que la construction de la maison de 180 m² d’une valeur de 550 000 euros sera considérée comme une « amélioration » du terrain.
Pour ce faire, il n’y aura pas une application de droits de succession supplémentaires. Du coup, sa fille va devenir la pleine propriétaire de la demeure sans rien payer aux services fiscaux.
Me Barbara Thomas-David, notaire à Paris précise quand même : « Attention, l’usufruitier ne peut pas déposer seul le permis de construire. Soit c’est le nu-propriétaire qui le fait seul, soit conjointement avec l’usufruitier ». Elle respecte ici l’adage « l’accessoire suit le principal ».
Cependant, il faut être prudent sur l’origine de l’argent qu’on utilise pour financer les travaux de la construction de la maison.
« Pour éviter tout redressement fiscal, je recommande de calquer le financement du chantier sur la répartition de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (en l’occurrence 50% pour le nu-propriétaire et 50% pour l’usufruitier, lorsqu’on est comme Gérard entre 51 ans et la veille de ses 61 ans) ».
